Pęknięcia, osunięcia, awarie – jak wykazać winę i uzyskać pełne odszkodowanie?

Zabrze – miasto, które przez dekady rozwijało się na fundamentach przemysłu, dziś mierzy się z nową rzeczywistością budowlaną. Obok tradycyjnych familoków i modernistycznych willi powstają nowoczesne osiedla, a inwestorzy adaptują istniejącą infrastrukturę do współczesnych standardów. Niestety, dynamiczny rozwój często pociąga za sobą konsekwencje – w tym uszkodzenia konstrukcyjne budynków, pękające ściany, osiadanie fundamentów, a nawet lokalne osunięcia terenu. Mieszkańcy Zabrza coraz częściej zadają sobie pytanie: kto ponosi winę i jak uzyskać odszkodowanie?

Wyobraź sobie, że w nowo wybudowanym szeregowcu w dzielnicy Rokitnica nagle pojawiają się rysy na ścianach, drzwi przestają się domykać, a strop zaczyna delikatnie „pracować”. Deweloper twierdzi, że to naturalne osiadanie budynku, ale Ty czujesz, że coś jest nie tak. Albo inny przykład – w kamienicy w centrum Zabrza, po pracach kanalizacyjnych w sąsiedztwie, pojawiają się wilgoć i pęknięcia. Administrator budynku odsyła do wykonawcy robót, a ten nie poczuwa się do odpowiedzialności. I właśnie w takich sytuacjach potrzebujesz wiedzy: jak rozpoznać odpowiedzialność za szkodę i skutecznie dochodzić roszczeń.

Jak rozpoznać odpowiedzialność za uszkodzenia budynku w Zabrzu i uzyskać odszkodowanie?

Największym błędem, jaki popełniają poszkodowani, jest działanie intuicyjne, bez zabezpieczenia dowodów i bez pełnej analizy technicznej. Tymczasem każdy przypadek szkody konstrukcyjnej w budynku musi być rzetelnie zbadany przez rzeczoznawcę budowlanego lub eksperta z dziedziny geotechniki. To na podstawie takiej opinii można określić:

• zakres uszkodzeń,
• rodzaj i źródło awarii,
• czy szkoda jest wynikiem błędu projektowego, wykonawczego, zaniedbania czy siły wyższej,
• kto odpowiada – inwestor, wykonawca, właściciel sąsiedniego gruntu, zarządca, gmina, kopalnia?

Najczęstsze przyczyny uszkodzeń budynków w Zabrzu:

• ruchy górotworu – Zabrze znajduje się na terenach górniczych, co wiąże się z zagrożeniem tąpnięciami i osiadaniem terenu,
• błędy wykonawcze – niewłaściwe fundamentowanie, brak dylatacji, wadliwa izolacja przeciwwilgociowa,
• niekontrolowane roboty ziemne w sąsiedztwie – np. pogłębianie piwnic, drenaże, odwodnienia,
• brak konserwacji i nadzoru – szczególnie w starych budynkach wielorodzinnych bez przeglądów technicznych.

Co zrobić, gdy pojawi się uszkodzenie konstrukcyjne?

1. Niezwłocznie wykonać dokumentację fotograficzną – z datą i dokładnym opisem uszkodzeń (np. lokalizacja rysy, długość, szerokość).
2. Wezwać rzeczoznawcę budowlanego – który oceni stan techniczny, określi przyczyny szkody i przygotuje opinię techniczną.
3. Zgłosić szkodę odpowiedniemu podmiotowi – ubezpieczycielowi, deweloperowi, zarządcy, właścicielowi sąsiedniego gruntu, jeśli jest podejrzenie, że jego działania były przyczyną szkody.
4. Zażądać sporządzenia protokołu i oględzin – przez ubezpieczyciela lub osobę odpowiedzialną za nadzór budowlany.
5. Nie podpisywać ugody bez konsultacji – w szczególności jeśli propozycja rekompensaty nie obejmuje pełnych kosztów naprawy.

Jak ustalić, kto ponosi odpowiedzialność?

W Zabrzu – ze względu na występowanie terenów górniczych – szczególnie ważna jest analiza geotechniczna i odniesienie się do dokumentów PGG lub SRK (Spółki Restrukturyzacji Kopalń). Jeśli w przeszłości prowadzono eksploatację górniczą, a dom znajduje się na obszarze objętym wpływami eksploatacji, można dochodzić roszczeń z tytułu szkód górniczych. W innych przypadkach odpowiedzialność może ponosić:

• deweloper – za błędy projektowe lub wykonawcze w okresie rękojmi,
• wykonawca robót ziemnych w sąsiedztwie – jeśli doszło do naruszenia stabilności gruntu,
• zarządca budynku – jeżeli zaniechał obowiązkowych przeglądów i napraw,
• właściciel sąsiedniego gruntu – gdy jego działania spowodowały szkodę na Twojej nieruchomości (art. 415 Kodeksu cywilnego).

Jakie znaczenie ma opinia rzeczoznawcy?

Opinia rzeczoznawcy budowlanego to najważniejszy dokument w postępowaniu odszkodowawczym. To ona określa:

• przyczyny powstania uszkodzeń,
• stopień zagrożenia bezpieczeństwa użytkowników,
• zakres i koszt niezbędnych napraw,
• czy wina leży po stronie projektanta, wykonawcy, sąsiada, gminy lub osób trzecich.

W kolejnej części artykułu przedstawimy, jakie dokumenty należy zebrać w Zabrzu, aby skutecznie dochodzić roszczeń za szkody konstrukcyjne oraz jak uniknąć błędów, które mogą utrudnić uzyskanie pełnego odszkodowania.