Jak Siemianowice Śląskie interpretują przepisy dotyczące wyceny nieruchomości

Siemianowice Śląskie, jedno z kluczowych miast konurbacji górnośląskiej, coraz częściej wskazywane jest jako przykład samorządu, który w sposób świadomy i konsekwentny interpretuje przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w kontekście wycen nieruchomości. Miasto, mimo swojej zwartej zabudowy i historycznej struktury przemysłowej, skutecznie adaptuje zasady wyceny do lokalnych realiów rynkowych, a samorząd konsekwentnie współpracuje z rzeczoznawcami majątkowymi w celu wypracowania jednolitych standardów operatów szacunkowych. Jednym z kluczowych obszarów tej współpracy jest lokalna interpretacja pojęcia „nieruchomości podobnej”, które – zgodnie z ustawą – stanowi fundament wyceny w podejściu porównawczym.

Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego, jeżeli istnieje możliwość porównania jej z innymi nieruchomościami podobnymi. Pojęcie „nieruchomości podobnej” nie zostało jednak precyzyjnie zdefiniowane w samej ustawie, co pozostawia pewien zakres interpretacji. W Siemianowicach Śląskich przyjęto lokalną praktykę, zgodnie z którą nieruchomościami podobnymi są te, które spełniają minimum pięć kluczowych kryteriów: – lokalizacja (ta sama dzielnica lub sąsiedztwo funkcjonalne), – przeznaczenie w planie miejscowym, – powierzchnia i kształt działki, – uzbrojenie terenu i dostęp do infrastruktury, – sposób zagospodarowania (zabudowana, niezabudowana, intensywność).

W praktyce oznacza to, że rzeczoznawcy majątkowi wykonujący operaty szacunkowe na terenie Siemianowic muszą wykazać, że transakcje przyjęte jako podstawy porównawcze dotyczą nieruchomości rzeczywiście zbliżonych do przedmiotu wyceny. Miasto nie akceptuje operatów, w których dobór nieruchomości porównawczych został dokonany w sposób przypadkowy lub oparty wyłącznie na dostępności danych. W operatach wymagane jest szczegółowe uzasadnienie, dlaczego konkretna nieruchomość została uznana za podobną i jaki wpływ miały poszczególne różnice na zastosowane korekty.

Siemianowice Śląskie, jako miasto o stosunkowo niewielkiej powierzchni, ale dużej różnorodności przestrzennej (od dzielnic willowych jak Bytków, po śródmiejskie osiedla o zwartej zabudowie), szczególnie kładą nacisk na właściwą analizę lokalizacji. Nieruchomości oddalone o zaledwie kilkaset metrów mogą diametralnie różnić się pod względem wartości – co wynika m.in. z jakości infrastruktury drogowej, planów rozwoju przestrzennego czy dostępności usług publicznych. W związku z tym rzeczoznawcy sporządzający operaty dla siemianowickich klientów są zobowiązani do przedstawienia dokładnych map porównawczych, a także graficznego przedstawienia różnic lokalizacyjnych, jeśli mają one wpływ na wartość.

Dodatkowo, lokalna interpretacja pojęcia „nieruchomości podobnej” w Siemianowicach rozszerza klasyczne podejście o wymóg analizy sytuacji planistycznej – jeśli jedna z nieruchomości porównawczych znajduje się w strefie przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, a wyceniana działka w strefie jednorodzinnej, to korekty muszą być wyraźnie wskazane i uzasadnione. Brak takiej korekty skutkuje w mieście odrzuceniem operatu lub koniecznością jego uzupełnienia.

W praktyce rzeczoznawcy działający w Siemianowicach Śląskich wykorzystują podejście porównawcze nie tylko do wyceny nieruchomości gruntowych, ale również lokali mieszkalnych, użytkowych oraz obiektów przemysłowych. W każdym przypadku obowiązuje ta sama zasada: nieruchomość podobna musi być udokumentowana, zweryfikowana i jednoznacznie uzasadniona w operacie. Urząd Miasta współpracuje ze środowiskiem rzeczoznawców majątkowych, organizując spotkania robocze, konsultacje oraz udostępniając dane planistyczne i geodezyjne, aby zapewnić rzetelność procesu wyceny.

Odrębny aspekt interpretacyjny dotyczy wpływu cech niematerialnych na podobieństwo – takich jak historia nieruchomości, zasiedzenia, ograniczenia wynikające z ochrony konserwatorskiej czy przebieg sieci infrastrukturalnych. W Siemianowicach przyjmuje się, że nawet jeśli nieruchomości są zbliżone pod względem technicznym i lokalizacyjnym, ale różnią się statusem prawnym, to muszą być poddane istotnym korektom. Tego typu podejście – choć wymagające – znacznie podnosi jakość operatów i ich przydatność w postępowaniach urzędowych oraz sądowych.

Podsumowując, Siemianowice Śląskie nie tylko wdrożyły zapisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie podejścia porównawczego, ale nadały im precyzyjną, lokalną interpretację. W praktyce rzeczoznawców działających na tym obszarze przekłada się to na konieczność większej szczegółowości, staranności w doborze nieruchomości porównawczych i transparentności metodycznej. Efektem jest wysoka jakość operatów, które są w pełni zgodne z ustawą, a jednocześnie odpowiadają realiom siemianowickiego rynku nieruchomości.