Ekspertyzy budowlane zawilgocenia i pleśni – kiedy opinia techniczna to za mało - Biuro Ekspertyz

Właściciel mieszkania zauważa ciemne plamy w narożniku pokoju, zapach stęchlizny i stopniowo łuszczącą się farbę. Początkowo problem wydaje się błahy – „to pewnie kwestia wietrzenia”. Z czasem jednak zawilgocenie postępuje, a na ścianach pojawia się pleśń. W tym momencie nie wystarcza już domowa reakcja ani doraźne zabiegi. Konieczna staje się ekspertyza budowlana zawilgocenia i pleśni, która pozwala ustalić rzeczywistą przyczynę problemu i wskazać skuteczne, a nie pozorne rozwiązania.

Dlaczego zawilgocenie i pleśń wymagają ekspertyzy budowlanej

Zawilgocenie przegród budowlanych i rozwój grzybów pleśniowych nie są samodzielnymi zjawiskami, lecz skutkiem nieprawidłowości technicznych. Mogą wynikać z błędów projektowych, wykonawczych, zmian w sposobie użytkowania budynku albo zużycia technicznego obiektu. Ekspertyza budowlana pozwala rozdzielić objawy od przyczyn, co ma kluczowe znaczenie przy sporach z wykonawcą, deweloperem lub ubezpieczycielem.Pleśń na ścianie jest jedynie widocznym efektem procesów fizycznych zachodzących w przegrodzie. Bez analizy wilgotności, temperatury, wentylacji i szczelności przegród nie da się określić, czy źródłem problemu jest kondensacja pary wodnej, nieszczelność instalacji, brak nawiewu powietrza czy też zawilgocenie technologiczne lub gruntowe.

Zakres ekspertyzy budowlanej zawilgocenia i pleśni

Profesjonalna ekspertyza budowlana w tym zakresie ma charakter kompleksowy i obejmuje zarówno ocenę stanu technicznego, jak i analizę warunków eksploatacyjnych budynku. Celem nie jest jedynie potwierdzenie obecności pleśni, lecz ustalenie mechanizmu jej powstawania.

Oględziny wizualne: lokalizacja ognisk zawilgocenia, charakter zmian biologicznych, rozmieszczenie plam i wykwitów.
Pomiary wilgotności: wilgotność powierzchniowa i masowa przegród, porównanie z wartościami dopuszczalnymi.
Ocena wentylacji: sprawdzenie drożności kanałów, obecności nawiewników, warunków wymiany powietrza.
Analiza cieplno-wilgotnościowa: identyfikacja mostków cieplnych i ryzyka kondensacji pary wodnej.
Ocena rozwiązań budowlanych: izolacje przeciwwilgociowe, szczelność stolarki, detale konstrukcyjne.

Najczęstsze przyczyny zawilgocenia ujawniane w ekspertyzach

Praktyka ekspertyz budowlanych pokazuje, że zawilgocenie i pleśń bardzo rzadko mają jedną przyczynę. Najczęściej jest to kombinacja kilku czynników technicznych i użytkowych, które wzajemnie się wzmacniają.

brak lub nieskuteczna wentylacja grawitacyjna po wymianie okien na szczelne,
niewłaściwie dobrane lub brak nawiewników powietrza,
mostki cieplne w narożnikach, wieńcach i strefach okiennych,
zawilgocenie przegród na skutek nieszczelności dachu lub instalacji,
błędy w wykonaniu izolacji przeciwwilgociowych i termicznych,
nieprawidłowy sposób użytkowania pomieszczeń.

Ekspertyza budowlana jako podstawa do roszczeń i napraw

Jednym z kluczowych powodów sporządzania ekspertyzy budowlanej zawilgocenia i pleśni jest jej wartość dowodowa. Rzetelnie opracowana ekspertyza pozwala przypisać odpowiedzialność konkretnemu podmiotowi: projektantowi, wykonawcy, zarządcy budynku lub użytkownikowi.W przypadku sporów z ubezpieczycielem lub wykonawcą, ekspertyza budowlana wskazuje, czy przyczyna problemu ma charakter losowy, czy wynika z błędów technicznych. Bez takiego opracowania roszczenia często są odrzucane jako nieudokumentowane lub oparte wyłącznie na subiektywnych obserwacjach.

Dlaczego usuwanie pleśni bez ekspertyzy jest błędem

Częstą praktyką jest mechaniczne usuwanie pleśni i stosowanie środków grzybobójczych bez analizy przyczyn zawilgocenia. Takie działania mają charakter doraźny i prowadzą do nawrotu problemu, często w jeszcze większym zakresie.Ekspertyza budowlana pozwala zaprojektować skuteczne działania naprawcze: poprawę wentylacji, zmianę detali budowlanych, osuszenie przegród czy korektę izolacji. Dopiero po usunięciu przyczyn możliwe jest trwałe wyeliminowanie pleśni i przywrócenie prawidłowych warunków użytkowych w budynku.

Podsumowanie – kiedy ekspertyza jest konieczna

Ekspertyzy budowlane zawilgocenia i pleśni są niezbędne wszędzie tam, gdzie problem ma charakter trwały, narastający lub sporny. To narzędzie diagnostyczne, które chroni inwestora przed kosztownymi, nieskutecznymi naprawami i pozwala podejmować decyzje w oparciu o fakty techniczne, a nie przypuszczenia.