Negocjacje z deweloperem po ujawnieniu wad – dlaczego warto mieć rzeczoznawcę i prawnika po swojej stronie

Rzeczoznawca budowlany – fundament skutecznych negocjacji

Negocjacje z deweloperem muszą być oparte na twardych dowodach technicznych. To właśnie ekspertyza budowlana sporządzona przez rzeczoznawcę budowlanego dokumentuje wady i wykazuje, że lokal nie spełnia wymagań określonych w Prawie budowlanym oraz Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych. Profesjonalna opinia rzeczoznawcy stanowi podstawę do wykazania, że deweloper nie wywiązał się z obowiązków wynikających z umowy.

• Dokumentacja fotograficzna i pomiary – pokazują skalę problemów i nieprawidłowości wykonawczych.
• Analiza przyczyn powstania wad – wskazuje, czy wynikają z błędów technologicznych, wadliwych materiałów czy niezgodności z projektem.
• Kosztorys naprawczy – opracowany zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z 20 grudnia 2021 r., pozwala określić realną wartość szkody.
• Odniesienie do przepisów i norm – wskazuje, które regulacje zostały naruszone przez dewelopera.

Taki dokument sprawia, że nabywca nie opiera się jedynie na własnych obserwacjach, ale przedstawia dowody o wartości procesowej.

Prawnik jako wsparcie formalne i negocjacyjne

Nawet najlepiej przygotowana ekspertyza wymaga obsługi prawnej. Prawnik specjalizujący się w sporach z deweloperami wie, jak skutecznie przedstawić roszczenia i jakie przepisy wykorzystać. Podstawą są tu art. 556–576 Kodeksu cywilnego regulujące rękojmię, a także przepisy ustawy deweloperskiej z 2021 roku, które dają nabywcom prawo do żądania usunięcia wad w wyznaczonym terminie.

Prawnik w procesie negocjacyjnym odpowiada za:

• Sporządzenie wezwania do usunięcia wad z określonym terminem wykonania.
• Reprezentowanie nabywcy podczas spotkań negocjacyjnych z deweloperem.
• Proponowanie ugody, która zabezpiecza interesy klienta (np. gwarancja na wykonane naprawy).
• Przygotowanie pozwu, jeśli negocjacje zakończą się fiaskiem.

Obsługa prawna daje poczucie bezpieczeństwa – klient wie, że jego roszczenia są przedstawiane w sposób profesjonalny, a deweloper zdaje sobie sprawę, że w razie sporu sprawa może trafić do sądu.

Dlaczego samodzielne negocjacje rzadko się udają?

Deweloperzy dysponują doświadczeniem i zespołami prawników, którzy potrafią skutecznie minimalizować roszczenia. Nabywca, nieposiadający wiedzy technicznej ani prawnej, często spotyka się z odmową lub propozycją napraw, które nie rozwiązują problemu. Brak wsparcia rzeczoznawcy i prawnika prowadzi do sytuacji, w której nabywca akceptuje warunki znacznie gorsze niż te, które mógłby wynegocjować.

Praktyczne przykłady skutecznych negocjacji

W praktyce biur ekspertyz i kancelarii prawnych można znaleźć liczne przypadki, w których współpraca rzeczoznawcy i prawnika przyniosła realne korzyści:

• Zawilgocenia w mieszkaniach parterowych – rzeczoznawca wykazał brak izolacji poziomej, a prawnik doprowadził do ugody, w ramach której deweloper pokrył pełne koszty napraw i odszkodowanie dla lokatorów.
• Błędy w instalacji elektrycznej – dzięki ekspertyzie wykazano niezgodność z projektem, a prawnicy wynegocjowali wymianę instalacji na koszt dewelopera.
• Nieszczelne okna i drzwi balkonowe – po przedstawieniu kosztorysu napraw negocjacje zakończyły się dopłatą 60 tys. zł od dewelopera dla właścicieli lokali.

Połączenie wiedzy technicznej i prawnej – największa przewaga

Negocjacje to sztuka kompromisu, ale deweloperzy ustępują najczęściej dopiero wtedy, gdy widzą solidne podstawy roszczeń. Połączenie ekspertyzy budowlanej i obsługi prawnej daje nabywcom przewagę, ponieważ deweloper zdaje sobie sprawę, że w razie braku ugody sprawa zostanie skierowana do sądu, gdzie szanse na przegraną są wysokie. To skłania firmy do szybszego porozumienia i korzystniejszych warunków dla kupującego.

Podsumowanie – dlaczego nie warto działać samemu?

Negocjacje z deweloperem po ujawnieniu wad to niełatwe zadanie. Nabywca stoi naprzeciw firmy z dużym doświadczeniem i zasobami. Dlatego właśnie rzeczoznawca budowlany i prawnik są najlepszymi sojusznikami – łączą wiedzę techniczną i prawną, dostarczają niepodważalnych dowodów i prowadzą negocjacje w sposób profesjonalny. To dzięki nim możliwe jest uzyskanie napraw, odszkodowania lub zwrotu części ceny lokalu. W efekcie klient odzyskuje poczucie bezpieczeństwa i świadomość, że jego prawa zostały obronione.