Gdy budowa staje w miejscu – jak udokumentować jakość i zakres wykonanych prac, zanim będzie za późno

Dlaczego zabezpieczenie dowodu jest kluczowe przy przerwaniu robót budowlanych?

Przerwanie robót budowlanych to moment krytyczny dla każdego uczestnika procesu inwestycyjnego. Zdarza się, że wykonawca zostaje zmuszony do wstrzymania prac z powodu braku płatności, błędów projektowych lub konfliktu z inwestorem. Niejednokrotnie prace zostają też przerwane decyzją nadzoru budowlanego z uwagi na nieprawidłowości techniczne. W każdej z tych sytuacji konieczne jest natychmiastowe działanie – zanim upływ czasu, warunki atmosferyczne lub ingerencja osób trzecich zatarą ślady wykonanych robót.

Zabezpieczenie dowodu to proces polegający na rzetelnym udokumentowaniu stanu technicznego obiektu lub elementu budowlanego w określonym momencie. W praktyce oznacza to zebranie materiału, który pozwoli jednoznacznie określić:

• zakres faktycznie wykonanych prac,
• ich jakość i zgodność z projektem,
• stopień zaawansowania robót w chwili przerwania inwestycji,
• ewentualne wady, uszkodzenia lub błędy wykonawcze.

Bez odpowiedniego zabezpieczenia dowodów, strona sporu może utracić możliwość skutecznego dochodzenia swoich roszczeń – zarówno w zakresie zapłaty za wykonane prace, jak i odszkodowania za szkody powstałe wskutek niewłaściwego ich przerwania.

Jak skutecznie zabezpieczyć dowody? Etapy i narzędzia

Proces zabezpieczenia dowodu w budownictwie wymaga nie tylko wiedzy technicznej, ale również znajomości procedur prawnych. Najczęściej realizowany jest z udziałem rzeczoznawcy budowlanego lub biegłego sądowego, który działa w oparciu o przepisy Kodeksu postępowania cywilnego (art. 310–316 KPC) dotyczące zabezpieczenia dowodu przed wszczęciem postępowania sądowego.

Prawidłowe zabezpieczenie dowodu obejmuje kilka kluczowych etapów:

• 1. Ustalenie przedmiotu dowodu: należy dokładnie określić, które elementy budowy lub etapy prac mają zostać objęte dokumentacją. Może to być np. wykonany fragment konstrukcji żelbetowej, izolacja, elewacja lub instalacja.
• 2. Wizja lokalna i dokumentacja fotograficzna: wykonywana w wysokiej rozdzielczości, z datownikiem i opisem lokalizacji. Wskazane jest także użycie dronów lub kamer 360°, które pozwalają uchwycić pełny obraz stanu budowy.
• 3. Pomiar i skanowanie laserowe 3D: nowoczesne technologie, takie jak skaning laserowy lub fotogrametria, pozwalają na milimetrową dokładność w odwzorowaniu kształtu i geometrii elementów. To narzędzie szczególnie cenne przy sporach dotyczących geometrii konstrukcji lub zakresu wykonania prac.
• 4. Sporządzenie protokołu technicznego: zawierającego opis wykonanych robót, ocenę ich jakości oraz odniesienie do dokumentacji projektowej i obowiązujących norm. Protokół powinien być podpisany przez rzeczoznawcę oraz strony uczestniczące w oględzinach.
• 5. Zabezpieczenie próbek materiałów: w niektórych przypadkach konieczne jest pobranie próbek betonu, zapraw, tynków czy izolacji w celu późniejszej analizy laboratoryjnej.

Każdy z powyższych kroków ma kluczowe znaczenie, a ich zaniechanie może skutkować utratą wiarygodności materiału dowodowego. Co więcej, dokumentacja powinna być przechowywana w sposób umożliwiający jej wykorzystanie zarówno w postępowaniu sądowym, jak i w ramach ekspertyz technicznych.

Rola rzeczoznawcy budowlanego w zabezpieczeniu dowodów

Rzeczoznawca budowlany jest w tej procedurze postacią centralną. To on posiada uprawnienia i wiedzę, by ocenić, czy roboty wykonano zgodnie z zasadami sztuki budowlanej i czy przerwanie prac nie spowodowało zagrożeń konstrukcyjnych. Jego opinia stanowi dowód o wysokiej wartości procesowej, ponieważ łączy analizę techniczną z neutralnością i obiektywizmem wymaganym przez sąd.

W sytuacjach, gdy budowa została przerwana nagle – np. po zerwaniu umowy przez inwestora – rzeczoznawca może dokonać natychmiastowej oceny stopnia zaawansowania robót. Taki dokument stanowi podstawę do:

• określenia należnego wynagrodzenia za wykonane prace,
• ustalenia zakresu odpowiedzialności stron,
• wyceny strat wynikłych z przerwania robót,
• przygotowania materiału dowodowego do postępowania sądowego lub mediacyjnego.

Praktyczne znaczenie zabezpieczenia dowodu w sporach budowlanych

Zabezpieczenie dowodu często przesądza o wyniku sprawy. W przypadku, gdy wykonawca nie dysponuje rzetelną dokumentacją potwierdzającą zakres wykonanych robót, sąd może nie uznać jego roszczeń o zapłatę. Podobnie, inwestor pozbawiony dowodów jakości robót ma ograniczone możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu wad. Dlatego warto pamiętać, że:

• dowód zabezpieczony przez rzeczoznawcę ma większą moc niż samodzielnie wykonane zdjęcia czy notatki,
• wczesne działanie zwiększa szansę zachowania pełnych danych o stanie technicznym,
• dokumentacja elektroniczna (zdjęcia, skany, nagrania) powinna być opatrzona metadanymi (data, lokalizacja, autor).

Coraz częściej biura ekspertyz budowlanych wykorzystują również oprogramowanie BIM do archiwizacji i analizy stanu obiektów w chwili przerwania robót. Dzięki temu możliwe jest stworzenie precyzyjnego modelu 3D, który stanowi trwały i wiarygodny dowód techniczny.

Podsumowanie: działaj, zanim znikną ślady

Każdy dzień zwłoki w zabezpieczeniu dowodów może oznaczać utratę kluczowych informacji – szczególnie w warunkach otwartego placu budowy, gdzie materiały niszczeją, a prace bywają kontynuowane przez innych wykonawców. Dlatego w przypadku przerwania robót należy niezwłocznie zwrócić się do rzeczoznawcy budowlanego lub biura ekspertyz technicznych, które przeprowadzi profesjonalne oględziny i sporządzi pełną dokumentację stanu obiektu. Tylko takie działanie daje realną ochronę prawną i techniczną interesów stron, pozwalając zminimalizować skutki przerwania inwestycji i zapewnić mocne podstawy dowodowe w ewentualnym sporze sądowym.